Au moment de vendre votre logement, vous devrez vous acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers. Si vous avez fait appel à une agence immobilière pour la vente de votre bien, cela engendre également des frais supplémentaires.
Impôt sur les gains immobiliers
Cet impôt est uniquement supporté par le vendeur en cas de revente d’un bien immobilier et ne s’applique donc pas en cas de première vente d’un logement. La différence entre l’ancien prix d’achat et le prix de vente actuel sert de base. Plus le bien immobilier a pris de la valeur depuis l’achat, plus l’impôt sur les gains immobiliers sera élevé. Certains investissements dans le bien immobilier peuvent encore être déduits de ce bénéfice.
Le pourcentage d’imposition diminue avec le temps. Le pourcentage maximal d’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud est de 30% et diminue progressivement à 7%, taux plancher. Ceci afin d’éviter la spéculation. Est-ce qu’il est possible de ne pas payer cet impôt ? Oui, en cas de réinvestissement du bénéfice dans le rachat d’un nouveau bien, il existe un report du paiement d’impôt jusqu’à la revente de cette seconde acquisition. Cela est appelé un remploi. Le montant de la déduction dépend de la partie du bénéfice que vous réinvestissez.
Quelles sont les impenses qui peuvent être déduites du bénéfice et ainsi réduire la charge d’impôt ?
- Les frais liés à l’achat du bien : les droits de mutation, les frais d’acte, les émoluments du notaire, les frais de constitution de la cédule hypothécaire, les frais de Registre foncier, les frais des emprunts hypothécaires contractés au moment de l’achat (courtier en hypothèque) et les frais des emprunts hypothécaires que vous avez contractés après l’achat (financement des travaux). En principe, le notaire vous aura remis un décompte en précisant ces différents postes de dépenses.
- Les frais qui contribuent à l’augmentation de la valeur du bien : agrandissement du logement par une véranda chauffée, agrandissement de la maison en rendant le galetas habitable, transformation d’un rez inférieur en studio habitable, ajout de panneaux solaires, ajout d’un étage à la maison ou ajout d’une piscine. Il est nécessaire de documenter toutes ces dépenses par des documents tels que des factures, des reçus, des notes de frais, etc. Si vous avez fait passer ces dépenses en frais d’entretien, ce sont des frais que vous avez déjà pu déduire de votre déclaration fiscale annuelle. Dans ce cas, vous ne pouvez plus les déduire en tant qu’impenses sur votre bénéfice immobilier.
- Les frais liés à la vente du bien : commission de courtage, pénalités de remboursement du prêt hypothécaire.
Concrètement, comment le paiement a-t-il lieu ? La déclaration doit être envoyée à l’administration fiscale au plus tard 30 jours après que la vente ait eu lieu. Dans les faits, le notaire chez qui la vente a lieu va devoir conserver 5% du montant de la vente en prévision du paiement de l’impôt sur les gains immobiliers.
Différences cantonales
| Moins d’un an | Au moins 5 ans | Au moins 10 ans | Au moins 20 ans | Au moins 25 ans | |
| Vaud | 30% | 25% | 20% | 10% | 7% |
| Genève | 50% | 30% | 10% | 10% | 0% |
| Valais (plus de 100’000.- CHF de bénéfice) | 38.40% | 24% | 19.20% | 9.6% | 3% |
| Fribourg | 22% | 18% | 12% | 10% | 10% |
| Neuchâtel (bénéfice entre 100’001.- CHF et 135’000.- CHF) | 64% | 37.6% | 25.6% | 16% | 16% |
| Jura (bénéfice entre 100’001.- CHF et 200’000.- CHF) | 8.25% Multiplié par la quotité de l’État, de la commune et de la paroisse | 5.5% Multiplié par la quotité de l’État, de la commune et de la paroisse | 5.5445% Multiplié par la quotité de l’État, de la commune et de la paroisse | 4.95% Multiplié par la quotité de l’État, de la commune et de la paroisse | 4.675% Multiplié par la quotité de l’État, de la commune et de la paroisse |
| Berne (plus de 100’000.- CHF de bénéfice) | 68% | 36% | 32% | 24% | 20% |
Exemple
| Après 5 ans | Après 10 ans | |
| Bien revendu dans le canton de Vaud avec un bénéfice de 100’000.- CHF Habitation personnelle | 20% de taux (années x2) 20’000.- d’impôts | 10% de taux (années x2) 10’000.- d’impôts |
| Bien revendu dans le canton de Genève avec un bénéfice de 250’000.- CHF | 24% 60’000.- d’impôts | 10% 25’000.- d’impôts |
Frais de l’agence immobilière
Pourquoi passer par une agence immobilière (ou une agence de courtage) ? Cela représente un confort non négligeable notamment en évitant ainsi les visites, les demandes d’informations, les négociations, etc. Cela permet également de réaliser un gain de temps et d’argent. C’est aussi une sécurité afin d’éviter de se faire avoir ou de prendre de mauvaises décisions. Est-il possible de résilier le mandat avec l’agence à tout moment ? Oui car l’article 404 du Code des obligations stipule “le mandat peut être révoqué ou répudié en tout temps”, et ce peu importe ce qui est inscrit dans votre contrat.
Combien cela coûte-t-il ? Les tarifs sont généralement compris entre 2 et 5% du prix de vente. Ces derniers dépendent de l’entreprise choisie. Il est donc important de demander directement à l’institution concernée des informations plus précises sur leurs tarifs de commission. Dans le canton de Vaud, il est d’usage de demander 3% du prix de vente et d’accorder une réduction en cas d’exclusivité.
