Qu’est-ce qu’un acompte ? Il s’agit d’une somme d’argent versée par l’acheteur au vendeur, qui constitue un paiement partiel de la somme totale due pour l’achat du bien immobilier.
Vente à terme
Qu’est-ce qu’une vente à terme ? Il s’agit d’un contrat authentique, réalisé par un notaire, dans lequel les parties se mettent d’accord sur tous les éléments de la vente. L’acte de vente est signé à ce moment-là devant un notaire, mais la vente sera exécutée plus tard (au terme). Ce premier contrat, appelé compromis de vente, engage les parties à conclure ultérieurement un acte de vente et en définit les termes.
Quelle est la différence avec une vente directe ? En cas de vente directe, le prix est payé immédiatement en intégralité et les clés sont directement données aux acheteurs. Les lieux sont donc prêts à être habités. En pratique, il est rare que cela se fasse de cette manière. Cela implique néanmoins moins de frais de notaire et l’absence d’inscription d’un droit d’emption au Registre foncier. Qu’est-ce qu’un droit d’emption ? Il s’agit de la faculté qui permet à une personne de se porter acheteur d’une chose par une simple déclaration unilatérale de volonté et d’exiger d’une autre personne le transfert de la propriété de la chose moyennant le paiement du prix. Ce droit est alors inscrit au Registre foncier. Pour un bien vendu 1’000’000.- CHF, cela représente une économie d’environ 600.- CHF.
Faut-il verser un acompte au moment de la signature de l’acte de vente ? Il est d’usage que les acheteurs versent un acompte de 10% du prix de vente sur le compte du notaire avant la signature de l’acte de vente. Il n’y a pas d’obligation légale mais cela reste un usage. Il est cependant intéressant de demander cet acompte aux futurs acheteurs du moment qu’ils doivent de toute manière amener 20% de fonds propres au moment de l’exécution de la vente, dont 10% de liquidités. Les parties peuvent tout à fait convenir d’autre chose, notamment de prévoir un montant fixe plutôt qu’un pourcentage. Attention, l’acompte se verse toujours sur le compte d’un notaire actif dans le canton dans lequel vous achetez le bien immobilier. Ne versez jamais d’acompte sur le compte du propriétaire, du courtier ou du promoteur, au risque de ne jamais pouvoir le récupérer.
Est-ce qu’il existe un délai de rétractation ? L’acheteur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Ensuite, il doit justifier d’un motif légitime, celui-ci étant présenté dans le compromis de vente. Cependant, si aucun motif légitime ne peut être mis en avant, alors l’acompte sera remis au vendeur en dédommagement du temps investi et des démarches effectuées.
A quel moment le vendeur peut-il percevoir cet acompte ? En principe, l’acompte peut être tout de suite versé au vendeur. A l’inverse et dans de rares cas, si le notaire n’est pas certain de disposer de suffisamment de fonds pour rembourser les prêts hypothécaires, le deuxième pilier ou d’autres hypothèques, il pourrait décider de ne pas libérer l’acompte tant qu’il n’a pas suffisamment de garantie. Il est également possible de verser l’acompte sur un compte bloqué auprès d’une banque ou chez un notaire. Les deux parties doivent alors donner leur consentement pour retirer le capital. Cependant, les vendeurs n’entrent généralement pas en matière sur de telles propositions.
Comment se déroule ensuite le financement du bien ? La vente à terme permet aux acheteurs de réunir les fonds nécessaires jusqu’à l’exécution de la vente. Pour le vendeur, cela représente un risque d’accepter de futurs acheteurs qui ne seraient pas encore soutenus par une institution dans le financement de leur hypothèque. Il est ainsi possible d’obtenir un accord de principe, même oralement, pour confirmer l’acceptation de la banque pour le bien immobilier en question et au prix convenu. Cela permet de rassurer le vendeur ainsi que le notaire. L’accord de principe, pour être valable, doit préciser le bien et le prix pour lequel la banque accepte de fournir une hypothèque. Le montant de l’acompte est déduit du montant total de la vente. L’acheteur ne s’acquitte donc que du solde du montant du bien. Il est donc important de stipuler le montant de l’acompte versé sur le compromis de vente.
Quel est le délai habituel dans une vente à terme ? Cela varie énormément, en allant de quelques semaines à quelques mois voire quelques années. La plus longue validité théorique d’un acte de vente à terme serait de 10 ans, car cela correspond à la durée maximale de l’inscription d’un droit d’emption. En règle générale, la durée est comprise entre 3 et 9 mois.
Protections pour le vendeur et l’acheteur
Quelles sont les protections prévues pour le vendeur ? Le notaire va prévoir une peine conventionnelle, qui est une somme que l’acheteur devra payer au vendeur s’il ne respecte pas ses engagements. Cela explique également le versement de l’acompte de 10% car la peine conventionnelle représente généralement 10% du prix de vente. Ainsi, en cas de non paiement, le vendeur va simplement garder la somme de l’acompte versé sans avoir d’autres démarches à faire.
Quelles sont les protections prévues pour les acheteurs ? Si le vendeur ne fournit pas le bien à temps, il doit rembourser l’acompte et verser 10% du prix de vente comme dédommagement (peine conventionnelle). Afin d’éviter que le vendeur puisse modifier la propriété entre temps (notamment accorder un droit de passage), il est nécessaire de créer un droit d’emption pour empêcher le changement juridique de la parcelle.
Ainsi, l’acompte fonctionne comme un dépôt de garantie et a pour objectif de sécuriser tout autant l’acheteur que le vendeur. Pour le vendeur, il matérialise l’engagement ferme de l’acheteur à acquérir le bien. En effet, l’acompte pour l’achat d’un bien n’est généralement pas remboursable (sauf stipulation contraire dans le compromis de vente). Quant à l’acheteur, l’acompte lui permet de réserver le bien en attendant de trouver l’argent nécessaire auprès d’une institution afin de bénéficier d’un prêt et de s’acquitter ensuite de la somme totale du prix de vente.
