Les règles sur la location sont principalement prévues par le Code des obligations. Dans les limites prévues, les contrats de location peuvent généralement être librement structurés. La sous-location (de courte ou de longue durée) fait rêver de nombreuses personnes, notamment afin de bénéficier d’un revenu régulier supplémentaire. Cependant, cette pratique peut être réglementée tant au niveau légal (principalement cantonal) qu’au niveau de règlements privés comme ceux de PPE.
Location à long terme
Le contrat de location d’un appartement devrait contenir ou réglementer au moins les points importants pour le locataire : description de l’objet loué, description des pièces annexes (garage ou cave), description des pièces utilisées (buanderie), début du bail, durée du bail qu’elle soit limitée ou illimitée dans le temps, dispositions de résiliation, loyer brut ou loyer net et charges, prestations de sécurité (caution ou dépôt de loyer) si exigé et accords particuliers. Le contrat de location n’a pas besoin d’être fait par écrit. En effet, en principe, une poignée de main ou un accord oral suffit. Malgré tout, le bailleur et le locataire devraient conclure le contrat par écrit, permettant ainsi de donner plus de sécurité aux deux parties.
Comment déterminer le loyer adapté ? La première étape est de calculer les frais supportés par le propriétaire afin de déterminer un loyer minimum qui ne fait subir aucune perte : coûts de financement de l’hypothèque, frais d’assurances, frais d’exploitation, frais pour les rénovations éventuelles et toutes les autres dépenses (électricité ou eaux usées). Ensuite, il est nécessaire de calculer le rendement autorisé selon le droit du bail. Enfin, il est important de déterminer le loyer usuel pratiqué à l’emplacement du bien et dans le quartier en fonction des objets locatifs du marché qui correspondent le plus au logement concerné.
Concernant la sous-location, le bailleur ne peut en principe pas vous interdire de sous-louer votre bien. Il peut cependant exiger de connaître l’identité du locataire actuel et le loyer demandé. En règle générale, la sous-location ne devrait pas être supérieure de plus de 10% au loyer que le locataire paie. Si ce dernier a aménagé lui-même l’appartement, la majoration peut aller jusqu’à 20% du prix. Le propriétaire peut refuser un contrat de sous-location s’il estime que le loyer est abusif.
L’imposition des revenus locatifs en Suisse
Les recettes de loyer sont imposées en tant que revenu. Cependant, le propriétaire peut déduire de son revenu imposable les frais des intérêts hypothécaires et des coûts d’entretien (sous forme de forfait ou de frais effectifs et vérifiables). Par contre, aucune valeur locative n’est calculée, étant donné que le propriétaire loue son logement au lieu de l’habiter. En revanche, si le propriétaire loue son logement en dessous de la propre valeur locative (par exemple à un proche) il devra déclarer, dans la plupart des cantons, la valeur locative et non les recettes perçues du loyer.
Le gain en capital sera imposé sous forme d’impôt sur les gains immobiliers, dès que l’appartement sera vendu. Le montant de cette taxe dépend du gain réalisé et du nombre d’années pendant lesquelles le propriétaire était en possession de l’appartement.
La réforme du droit du bail
Le 29 septembre 2023, l’Assemblée Fédérale a adopté une réforme du droit du bail. Cette réforme introduit d’importants changements, notamment en ce qui concerne la sous-location et la résiliation anticipée des baux en cas de changement de propriétaire. Ces modifications font le bonheur des propriétaires mais le malheur des associations de locataires comme l’Asloca. Il restera à voir comment ces changement se traduiront dans la pratique.
Sous-location : règlementation renforcée et restrictions
Les locataires devront désormais obtenir le consentement écrit de leur propriétaire avant de sous-louer leur logement. Cette demande écrite devra inclure des informations comme le nom du sous-locataire, les termes du contrat, l’utilisation prévue des locaux, le loyer de la sous-location et la durée de la sous-location. Si des modifications interviennent pendant la sous-location, le locataire doit en informer rapidement le propriétaire.
Le propriétaire pourra refuser la sous-location si le locataire ne fournit pas les indications nécessaires à sa demande et si la sous-location dépasse une durée de deux ans. Il sera également possible de la refuser pour des motifs qui ne sont pas spécifiquement prévus par la loi mais les raisons devront être sérieuses et de bonne foi.
La nouvelle loi introduit également une disposition permettant aux propriétaires de résilier les baux dans les cas où le sous-locataire sous-loue tout ou partie du logement sans le consentement écrit du propriétaire, fournit de fausses informations ou omet d’informer le propriétaire des modifications liées à la demande de sous-location. Cette résiliation peut avoir lieu après qu’une protestation écrite soit restée sans réponse durant 30 jours.
Résiliation anticipée du bail en cas de changement de propriétaire
Actuellement, lorsqu’un propriétaire vend un bien loué, le bail est automatiquement transféré au nouveau propriétaire, avec tous les droits et obligations qui y sont associés. Le nouveau propriétaire peut ensuite résilier le bail à la prochaine date d’expiration du contrat ou, dans certaines circonstances, plus tôt. Dans la révision, le propriétaire peut résilier le bail à la prochaine échéance légale, sans avoir à respecter les délais de préavis contractuels. Cependant, ce droit est limité aux cas où le nouveau propriétaire ou ses proches ont un besoin important, actuel et spécifique du bien loué (besoin déterminé par une évaluation objective de la situation).
Les règles spéciales pour la location à court terme
Les règles pour la location de courte durée dépendent généralement des cantons mais également des règlements privés, notamment au niveau d’une PPE. En effet, le Tribunal fédéral a avalisé la décision prise par les copropriétaires d’une PPE interdisant toute location de type Airbnb au sein de leur PPE. Il existe également des règles propres aux plateformes de mise en relation comme Airbnb mais cela concerne principalement du droit français.
En principe, une location via une plateforme nécessite l’accord du bailleur. Cette autorisation ne peut cependant être refusée que pour certains motifs :
- le locataire refuse de transmettre les conditions de sous-location ;
- les conditions de sous-location sont abusives, notamment en raison d’un loyer excessif ;
- le propriétaire subit des inconvénients majeurs en raison de la sous-location.
Ainsi, si les conditions de sous-location sont raisonnables, le propriétaire ne peut pas refuser une sous-location via Airbnb ou toute autre plateforme de ce type. Il est possible de demander une autorisation générale pour toutes les locations grâce à une plateforme. Cette autorisation devrait idéalement se faire sous forme écrite afin d’éviter des litiges ultérieurs.
Quel loyer est admis ? Le locataire doit appliquer un loyer raisonnable, c’est-à-dire qu’il ne devrait pas réaliser de bénéfice avec une sous-location. Le prix doit être à peu près proportionnel au loyer que le locataire paie pour sa propre location. Ce dernier peut cependant ajouter quelques charges supplémentaires : chauffage, eau, électricité, Internet, frais de radio et de télévision (Serafe), frais de nettoyage, ect.
Quels sont les risques que le locataire prend ? Concernant les risques de dommages matériels au logement, le locataire en reste responsable. Cependant, une couverture de base pour les dommages matériels et les cas de responsabilité civile est déjà fournie par Airbnb. L’assurance inventaire du ménage et l’assurance responsabilité civile offrent au locataire une couverture complète contre les dommages. Le locataire peut également demander des dommages et intérêts au sous-locataire.
Règles cantonales
Dans le canton de Vaud, il existe une loi qui régit la location ou sous-location de tout ou partie d’un logement par l’intermédiaire de plateformes d’hébergement en ligne telles qu’Airbnb. Les principes sont les suivants :
- Obligation pour les loueurs de s’annoncer aux autorités communales : contribue à identifier les loueurs, à s’assurer de l’encaissement de la taxe de séjour et facilite le contrôle du nombre de nuits de location ;
- Obligation pour les communes de tenir un registre des loueurs ;
- Obligation pour les loueurs de tenir un registre des hôtes : cette obligation rejoint celle des hôteliers avec une copie de la pièce d’identité ou du passeport et la mention des périodes précises d’hébergement ;
- Surveillance : les communes doivent surveiller le respect du cadre légal sur leur territoire ;
- Nécessité d’une autorisation de changement d’affectation en cas de location de plus de 90 jours par année civile d’un logement jusqu’alors loué en la forme traditionnelle : pour les districts où il existe une pénurie de logement, celui qui louait de manière traditionnelle son logement et qui souhaite le louer ensuite via une plateforme pour plus de 90 jours par année civile doit en faire la demande auprès de la Direction du logement par l’intermédiaire de la commune du lieu de situation de l’immeuble.
Pour les locataires d’un logement d’utilité publique, la mise en location de leur logement sur une plateforme de type Airbnb est interdite.
Dans le canton de Genève, il existe également une limite fixée à 90 jours par année. Au delà de cette limite, l’activité devient commerciale et à titre professionnelle, ce qui implique une autorisation de la Police du Commerce et de la lutte contre le travail au noir (PCTN). Tout étranger hébergé à titre lucratif doit, en outre, être annoncé à la police cantonale. De plus, toute sous-location, même partielle, est formellement interdite dans les logements au bénéfice de prestations publiques et peut entraîner la résiliation du bail avec effet immédiat
Imposition des revenus pour de la location à court terme
Si le locataire ou le propriétaire loue son logement pour des séjours touristiques grâce à des plateformes comme Airbnb, il devra déclarer ses recettes comme revenu. De plus, il devra verser à la commune les taxes de séjour des hôtes (certaines plateformes ont conclu des accords avec les commues pour le faire directement). Par contre, le propriétaire peut réduire sa propre valeur locative proportionnellement à la durée pendant laquelle il a loué son logement. Selon les cantons, une déduction forfaitaire de 20% du revenu locatif net est possible pour l’usure des meubles. Si le locataire ou le propriétaire propose des prestations hôtelières (par exemple un petit-déjeuner) l’office de taxation peut considérer la location comme une activité lucrative indépendante.
