Les hypothèques dans le neuf

Les fonds propres nécessaires sont les mêmes que pour la revente d’un bien immobilier. Si vous avez besoin d’un prêt, vous devrez contracter un prêt à la construction jusqu’à ce que la construction soit terminée. Vous aurez ensuite la possibilité de conclure un prêt hypothécaire à long terme. Le taux du prêt à la construction à court terme est généralement un peu plus élevé que celui du prêt hypothécaire à long terme.

Hypothèques dans l’immobilier neuf vs hypothèques dans l’ancien

Comment fonctionne le crédit à la construction ? En général, le promoteur travaille directement avec une banque qui finance les crédits de construction de tous les acquéreurs d’une PPE. Il s’agit de protéger tous les acquéreurs de la PPE, qui disposent ainsi d’un établissement de confiance pour vérifier les fonds disponibles des autres copropriétaires. Une fois la construction terminée, le crédit de construction est résilié. Les acheteurs ont alors la possibilité de conclure un prêt hypothécaire avec l’institution de leur choix et aux conditions qu’ils préfèrent.

Pourquoi les prêts à la construction sont-ils soumis à des taux différents de ceux des prêts à long terme ? Comme la banque vous aide à investir dans un produit non fini, les taux sont généralement un peu plus élevés lors d’un achat sur plan et pendant la construction. Une fois la construction terminée, vous pourrez obtenir un prêt à long terme à des taux plus bas.

Crédit de construction

Qu’est-ce qu’un crédit de construction ? Il s’agit d’un crédit dans le but de faire construire ou de financer des travaux dans votre habitation. Le crédit de construction est débloqué par tranche en fonction de l’évolution effective des travaux. Il est ensuite transformé (consolidé) en prêt hypothécaire à plus long terme.

Il s’agit d’un passage obligé en cas de construction, car le bien n’existant pas encore, il ne peut être mis en gage pour obtenir un prêt hypothécaire classique.

Fonds disponibles en dehors de l’hypothèque

Comment cela fonctionne-t-il en général ? En général, il est nécessaire de disposer de 20% de fonds propres pour acquérir une résidence principale en Suisse, dont 10% ne provenant pas du 2^eme pilier ou de prêt, c’est-à-dire 10% de liquidité.

Les fonds propres peuvent venir de plusieurs sources, notamment l’épargne personnelle, les titres (actions, obligations ou fonds de placement), les objets de valeur, les prêts de tiers ou les donations. Il est également possible de prélever cet argent du 3^eme pilier.

Obtenir une hypothèque à long terme – Types d’hypothèques

Il existe plusieurs types d’hypothèque. En effet, l’hypothèque de premier rang peut couvrir jusqu’à 67% du bien. Cette hypothèque n’est pas obligatoirement remboursée. Vient ensuite l’hypothèque de second rang qui doit généralement être remboursée dans les 15 ans. Les prêts hypothécaires vous donnent également le choix entre un taux long ou court. Le plus souvent, les investisseurs dans l’immobilier ont tendance à privilégier les taux longs qui permettent de répartir dans le temps leur investissement. Cependant, ces taux longs peuvent finalement vous coûter plus cher.

Modèles de prêt hypothécaire

Il existe également plusieurs modèles hypothécaires. Les plus courants sont les suivants :

1. Emprunt hypothécaire à taux fixe : Cette hypothèque est conclue pour une durée fixe avec un taux d’intérêt fixe. Cette méthode permet de se prémunir contre les hausses de taux d’intérêt et cela permet également de budgétiser les dépenses sur une période définie avec des mensualités fixes. A l’inverse, cette méthode ne permet pas de bénéficier des baisses de taux d’intérêt et implique des indemnités de remboursement élevées.
2. Emprunt hypothécaire à taux variable : Elle est conclue pour une durée variable avec un taux qui s’ajuste selon le marché des capitaux. De cette manière, le taux d’intérêt payé est toujours conforme au marché. Il est généralement possible de résilier l’hypothèque à tout moment. Il n’est cependant pas possible de budgétiser précisément les dépenses à venir. Les taux d’intérêt dans cette méthode sont également plus élevés.
3. Emprunt hypothécaire indexé sur le marché monétaire (taux SARON) : Cette hypothèque est conclue pour une durée fixe généralement entre 3 et 5 ans avec un taux qui se base sur les transactions effectivement conclues sur le marché. Cette méthode est fixée au jour le jour ce qui permet de bénéficier des taux bas et de la baisse des taux mais ce qui peut également impliquer des frais (nettement) plus élevés. Le taux du prêt est calculé comme suit : taux SARON officiel + marge bancaire.

En cas de doutes, il est toujours possible de choisir une hypothèque mixte ce qui vous permet de bénéficier des avantages de l’hypothèque fixe et de celle variable.

Documents à fournir pour une demande de prêt hypothécaire

Quels sont les documents à fournir lors d’une demande auprès d’un partenaire financier ? Les documents à fournir auprès du partenaire financier concernent aussi bien votre situation personnelle que le bien immobilier concerné. Les documents personnels à fournir permettent de se faire une idée de la situation financière de la personne et comprennent :

• Une copie du passeport, de la carte d’identité ou du permis de séjour ;
• Pour les employés : certificat de salaire actuel et décomptes de salaire des trois derniers mois ;
• Pour les indépendants : bilan et compte de résultats des trois dernières années ;
• La dernière déclaration d’impôts (auto-déclaration) ;
• Un extrait du registre des poursuites ;
• Une liste des fonds propres : relevés bancaires, relevé de prévoyance, polices d’assurance vie avec valeur de rachat actuelle, relevé de compte du pilier 3a, etc. ;
• Une liste de toutes les dettes : contrats de leasing, crédits, etc.

Des documents sont également à fournir pour le bien immobilier concerné :

• Des informations sur le bien immobilier, y compris plans d’ensemble, extrait du registre foncier (plan de situation ou plan cadastral), surface habitable et volume ;
• Si disponible : documentation de vente ou contrat d’achat, contrat hypothécaire en cours et convention de produit, photos, estimation de l’établissement cantonal d’assurance immobilière ;
• Pour les constructions neuves et les transformations : descriptif de la construction, devis, éventuellement contrat avec l’entreprise générale ;
• Pour les appartements en propriété : acte constitutif de la propriété par étage (PPE), règlement d’utilisation et de gestion de la PPE.

Comment bien choisir son prêt hypothécaire en Suisse ?

Pour déterminer au mieux la durée idéale de votre prêt hypothécaire, il est nécessaire de tenir compte de différents éléments que sont notamment :

• Les prévisions quant à l’évolution des taux d’intérêt ;
• Votre profil de risque ;
• La nature de votre projet immobilier (résidence principale ou investissement locatif).

Si le taux d’intérêt est un élément important à comparer lorsque l’on choisit un crédit hypothécaire, il est également important de connaître le type de risque que vous êtes prêt à accepter ainsi que vos capacités financières à y faire face. À partir de ces deux éléments supplémentaires, vous pourrez en effet déterminer quels sont les types de prêts hypothécaires les plus adaptés à votre situation et à votre profil. 

On peut, de prime abord, définir quatre profils d’emprunteur :

• Le profil à risque faible avec capacité financière : ce type d’investisseur ne souhaite prendre aucun risque dans le cadre d’un crédit immobilier bien qu’il détienne les capacités financières permettant d’assumer ce risque.
• Le profil avec risque faible, sans capacité financière : cet investisseur ne souhaite pas non plus prendre de risque dans le cadre d’un crédit et ne bénéficie pas des capacités financières pour y faire face.
• Le profil à risque élevé, sans capacité financière : ici, l’investisseur est prêt à accepter un niveau de risque élevé mais ne bénéficie pas d’une situation financière lui permettant d’y faire face.
• Le profil à risque élevé avec capacité financière : enfin, ce dernier profil d’investisseur est prêt à prendre un risque important sur son emprunt et bénéficie de la capacité financière nécessaire pour y faire face.

A cette combinaison, il est également possible d’ajouter le niveau de flexibilité attendu, ce qui peut vous permettre de définir plus précisément le type d’hypothèque à privilégier pour vous.