Les frais d’achat dans l’immobilier neuf

Les frais d’achat sont généralement compris entre 4 et 5% du prix de vente du bien. Ce sont donc aussi des frais à prendre en compte dans les fonds propres disponibles au moment de l’achat. Dans les cantons romands, les acheteurs doivent en principe s’acquitter des droits de mutation, des frais de notaire, des émoluments du registre foncier, des frais liés à la cédule hypothécaire si l’acheteur a eu recours au financement bancaire.

Frais d’achat en cas de bien neuf – contrat de construction

Les fonds propres demandés à l’acheteur sont les mêmes que dans le cadre d’une revente de bien. En cas d’emprunt, il est nécessaire de passer, dans un premier temps, par un crédit de construction. Généralement, le promoteur travaille directement avec une banque qui finance les crédits de construction pour tous les acheteurs de la PPE. Une fois la construction terminée, le crédit de construction est transformé en prêt hypothécaire auprès d’une l’institution choisie par l’acheteur.

La première étape est de signer un contrat de réservation puis de vérifier que l’acheter a une surface financière suffisante et que le permis de construire est exécutoire et définitif. Il est ensuite nécessaire de passer devant un notaire pour finaliser les contrats. Ensuite, vous payez la partie encore à construire selon le plan de construction.

Il existe trois méthodes d’achat :

• La vente à terme : l’acheteur signe chez le notaire une vente à terme avec le promoteur, laquelle s’exécute (transfert de la propriété) à la fin de la construction. Cela nécessite le dépôt d’un acompte important lors de la signature de la vente. Cette méthode évite à l’acheteur la signature d’un contrat d’entreprise pour la construction mais signifie qu’il devra payer les droits de mutation et les droits de notaire sur la totalité du prix ;
• L’achat d’une quote-part terrain dans une PPE + un contrat pour la construction du lot concerné : l’acheteur signe chez le notaire l’achat de la quote-part terrain liée à son lot ainsi qu’un contrat de construction séparé pour le lot concerné (en général avec le promoteur mais parfois avec une entreprise tierce) ;
• L’achat d’un lot neuf terminé dans une promotion (en fin de commercialisation) : cela revient au même que l’achat d’un bien ancien mais tout en bénéficiant des garanties légales des constructions neuves.

Droit de mutation

Ici, « mutation » veut dire « changement dans la propriété immobilière ». Mais en quoi consiste réellement un droit de mutation ? Le droit de mutation est un impôt unique prélevé au niveau cantonal et communal en cas de changement de propriétaire. Le montant est différent en fonction des cantons (dans le canton de Vaud c’est 3,3% du prix de vente réparti à 2.2% pour le canton et à 1.1% pour la commune, cf tableau sur les différences cantonales).

Sur un bien neuf, les droits de mutation ne sont payés que sur la partie déjà construite, ce qui permet généralement de réaliser une économie.

Frais de notaire

Pourquoi faire appel à un notaire ? Il est fondamental de faire appel à un notaire au moment de vendre ou d’acheter un bien. En effet, ce n’est que si le contrat de vente est authentique que l’inscription nécessaire au registre foncier sera effectuée.

Les frais de notaire comprennent les frais de rédaction de l’acte authentique du contrat de vente. Les frais de notaire sont variables en fonction des cantons ou du notaire concerné. Il est donc important de demander un devis en amont afin de ne pas être surpris au moment de la conclusion du contrat (en fournissant le maximum d’informations nécessaires). En général, ces frais se situent entre 0,1 et 0,5 % du prix d’achat. Ils sont normalement répartis de manière égale entre l’acheteur et le vendeur. Les notaires sont tenus de respecter les tarifs imposés par la loi sur le notariat de leur canton.

Dans le canton de Vaud, l’acheteur devra, en revanche, payer seul les frais de notaire (qui comprennent généralement également les droits de mutation et les frais d’inscription au registre foncier). C’est donc également à lui que revient le choix du notaire. En cas de construction neuve, il s’agit généralement du développeur.

Émoluments du Registre foncier

Le Registre foncier est un organisme officiel qui a pour mission de renseigner la population au sujet des biens immobiliers, des droits et des charges qui y sont attachés, etc. Lors d’un achat immobilier, dès que votre nom figure dans le Registre foncier, vous serez légalement propriétaire de la maison ou de l’appartement que vous venez d’acheter. Ainsi, pour que l’achat d’un bien immobilier soit officiel, il faut qu’il soit inscrit au Registre foncier

Ces émoluments sont dus en raison de l’inscription au Registre foncier mais cela se compte en millième sur le prix de vente. Ces frais dépendent du canton et de la commune concerné.

Frais de cédule hypothécaire

Qu’est ce qu’une cédule hypothécaire ? Dans la grande majorité des cas, les acheteurs vont devoir emprunter une partie de la somme à une banque ou à une assurance. Il s’agit d’un prêt sur gage. Le gage est représenté par le bien immobilier. C’est-à-dire que si vous ne respectez pas vos engagements envers l’institution concernée, cette dernière pourra mettre en vente votre bien aux enchères afin de récupérer ses fonds, c’est donc une sûreté pour l’institution. La maison étant utilisée pour y vivre, la banque ne peut pas la prendre pour la mettre dans un coffre-fort. Une cédule de registre, papier valeur, va donc être créée. Aux yeux du banquier, ce papier valeur représente le bien immobilier. Ce papier peut ensuite être conservé dans un coffre de l’institution. La cédule hypothécaire va donc être remise à l’institution, par le biais du notaire, pour garantir le prêt.

Ainsi, si vous contractez une hypothèque pour votre achat immobilier, vous devez vous attendre à des frais supplémentaires pour l’établissement d’une cédule hypothécaire. Cette cédule hypothécaire doit également être inscrite au Registre foncier, ce qui entraîne des frais tout comme sa création. La plupart du temps, ces frais représentent entre 0,1 et 0,3 % de votre dette hypothécaire (ces frais ne se calculent donc pas directement sur le prix de vente).

Dans la majorité des cas, le vendeur cède à l’acheteur sa cédule hypothécaire. Ainsi, la valeur garantie devra simplement être augmentée pour correspondre au nouveau montant. Cette opération implique des frais, mais ils sont moins importants que les frais de création d’une cédule.

Frais d’achat en cas de revente

Si l’achat se fait grâce à un courtier, il faut encore tenir compte de la commission d’intermédiation de la vente du bien. C’est au vendeur qui a mandaté une agence pour la vente de son bien que revient le paiement de cette taxe. Cette dernière fait partie des frais déductibles du bénéfice (cf article concernant l’impôt sur le gain immobilier).

Il est également possible d’avoir un partage de certains frais après la vente. Cela peut notamment concerner le stock de mazout en citerne, le stock de bois dans le bûcher, la police d’assurance incendie payée pour l’année ou l’impôt foncier également payé pour l’année.

Différences cantonales

Exemple

A ces montants, il est encore nécessaire d’ajouter les débours (frais de poste, téléphone, fournitures, extraits du Registre foncier, …) et les honoraires (entretiens, correspondances, requêtes, copies, …) du notaire. Ces frais dépendent de la complexité de l’affaire à traiter. Ces derniers varient également entre les notaires.