La Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif, entrée en vigueur le 1er janvier 2018, et les règles concernant l’augmentation des loyers au moment de changer de locataire permettent de réduire un maximum la pénurie de logements et les tarifs toujours plus élevés des locations.
La loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL)
La Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) a été mise en place afin de lutter contre la pénurie de biens sur le marché locatif et de promouvoir la construction de biens correspondant à la demande et aux besoins de la population. Elle impacte tant les acheteurs que les vendeurs durant la phase finale du processus de vente et permet ou non la vente de certains types de biens. Cette loi, spécifique au canton de Vaud, s’applique uniquement dans les districts où sévit la pénurie de logements ; c’est-à-dire là où le taux de logements vacants est durablement inférieur à 1,5% en moyenne (sur les trois dernières années).
Quelles sont les communes concernées ? Chaque année une liste des districts est établie sur la Feuille des avis officiels. Voici la liste pour l’année 2024 :
Ainsi, la LPPPL s’applique pleinement dans les districts de Lausanne et de Morges. Elle ne s’applique que pour la préservation du parc locatif dans les districts d’Aigle et de la Broye-Vuilly. Elle s’applique de manière allégée dans les six districts suivants : Gros-de-Vaud, Jura-Nord vaudois, Lavaux-Oron, Nyon, Ouest lausannois et Riviera-Pays-d’Enhaut.
Les implications légales
Plusieurs activités sont maintenant soumises à autorisation de la Direction générale du territoire et du logement : vente d’un logement loué, changement d’affectation d’un logement loué, démolition, transformation et rénovation d’importance, rénovation de peu d’importance (inférieure au 20% de la valeur à neuf définie par l’ECA) et rénovation de logements isolés (maximum 2 appartements). Ces opérations sont soumises à autorisation si le bien est jusqu’alors loué qu’il soit occupé ou vacant.
Quelles sont les exceptions ? Les opérations ne sont pas sujettes à approbation si l’immeuble d’habitation comprend jusqu’à deux logements, si le logement a été occupé en dernier lieu par le propriétaire ou par un proche parent ou encore si la surface habitable intérieure nette du logement fait 150m2 et plus. Naturellement, si le bien que vous envisagez de vendre n’est pas situé dans un district à pénurie, il n’y a pas de démarche supplémentaire en ce qui concerne la LPPPL. Si le bien est conservé à la location, il n’y a pas non plus besoin de demander d’autorisation pour le vendre. Si vous avez de bonnes raisons de penser que votre appartement est exclu du champ d’application de la LPPPL pour plusieurs raisons, demandez confirmation à la Direction du logement pour chaque exception que vous désirez faire valoir.
Dans quels cas l’autorisation est automatiquement acceptée ? L’autorisation sera délivrée si l’appartement se trouve dans un immeuble qui a été constitué en PPE dès sa construction ou avant le 7 octobre 1989. L’autorisation sera également accordée si vous vendez l’appartement au locataire qui l’occupe actuellement, sans le contraindre. Cela fonctionne également si l’appartement est acheté par un proche parent ou le partenaire enregistré du locataire.
Les communes disposent d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’elles bénéficient d’un droit qui leur permet d’acquérir en priorité une propriété mise en vente dans un délai de 40 jours après la notification de l’avis. Cependant, ce droit ne peut s’exercer que sous certaines conditions. En effet, il ne peut être utilisé que dans le but de construire des logements d’utilité publique, si le bien est situé dans un district soumis à pénurie et enfin si la parcelle totale est d’au moins 1’500m2 sauf si elle est attenante à un terrain appartenant à la commune. Le droit de préemption ne s’applique pas si la vente est effectuée entre proches parents.
Les conséquences pratiques
En tant que vendeur, cette loi vous impacte si le bien que vous souhaitez vendre est actuellement en location puisque son aliénation est soumise à autorisation. Il est aujourd’hui nécessaire de solliciter la Direction générale du territoire et du logement afin d’obtenir son accord pour conclure la vente de votre bien.
Les règles sur l’augmentation des loyers
La contestation du loyer initial
Le locataire peut contester un loyer dans les 30 jours dès la réception de la chose, c’est-à-dire la remise des clés, auprès de l’autorité de conciliation. Il peut le faire s’il a été contraint de conclure par nécessité personnelle ou familiale, en raison de la situation du marché ou si le loyer a été augmenté de plus de 10% environ par rapport au loyer payé par le précédent locataire. En cas d’échec de la tentative de conciliation, il appartient au locataire de saisir le juge dans les 30 jours.
En cas de pénurie, les cantons peuvent prescrire une forme officielle à utiliser lors de la conclusion de tout nouveau contrat de bail. Cette formule permet d’informer le locataire du montant payé par le précédent locataire et de son droit de contester le loyer initial. Elle vise ainsi à empêcher les hausses abusives de loyer lors d’un changement de locataire. Le formulaire officiel comportera les mentions exigées par l’OBLF, en particulier les motifs précis de la hausse de loyer.
La contestation du loyer en cours de bail
La loi prévoit les conditions pour exiger la diminution du loyer en cours de bail, notamment pour éviter que la prétention du locataire équivaille à une remise en cause tardive du loyer initial. Cela permet également d’exiger du bailleur une diminution des frais accessoires (inclus dans le loyer, à forfait ou acomptes provisionnels). Le locataire ne peut prétendre à une diminution du loyer qu’en cas de modification des bases de calcul depuis la dernière fixation du loyer. Cette modification doit être notable (pas de bagatelles) et c’est le locataire qui en assume la preuve. Le bailleur doit collaborer à la preuve en produisant les comptes en sa possession. Cependant, le taux hypothécaire et son évolution constituent un fait notoire.
Concernant la procédure, le locataire doit d’abord adresser au bailleur une demande de baisse de loyer écrite pour l’échéance contractuelle, en respectant le préavis de résiliation. Si la réponse du bailleur est inexistante (dans un délai de 30 jours), négative ou insuffisante, le locataire doit adresser sa requête à l’autorité paritaire de conciliation du lieu de situation de l’immeuble dans les 30 jours. Enfin, en cas d’échec de la tentative de conciliation, il appartient au locataire de saisir le juge dans les 30 jours à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder.
La procédure de hausse des loyers
Le bailleur qui veut augmenter le loyer ne peut le faire que pour le prochain terme de résiliation du bail. La hausse doit être notifiée au locataire, c’est-à-dire reçue par celui-ci, dix jours au moins avant le début du délai de résiliation. Elle doit en outre être effectuée grâce à la formule officielle et le bailleur est tenu d’indiquer les motifs de hausse du loyer. Les autres modifications unilatérales du contrat ou les autres prétentions du bailleur, obéissant aux mêmes formalités que les majorations de loyer, sont des prétentions par lesquelles le bailleur tend à réduire ses prestations ou à modifier les obligations du locataire en défaveur de ce dernier.
