L’investissement dans un bien immobilier représente souvent un rêve également pour les privés qui souhaitent bénéficier d’un apport régulier de liquidités. Cette pratique peut effectivement être particulièrement rentable mais elle nécessite tout de même quelques connaissances dans le marché immobilier et de prévision sur les conséquences financières qui peuvent exister. Cette solution est devenue de plus en plus répandue après la diminution des taux sur les comptes épargnes qui ne rapportent presque plus rien ou, pire encore, qui coûtent de l’argent.
Tout d’abord, pourquoi investir dans l’immobilier ? Il s’agit de l’un des placements les plus performants et sécurisés. De plus, les variations cycliques sont moins importantes que sur la bourse. Pourquoi investir dans de l’immobilier neuf ? Cela permet de bénéficier des garanties de construction, ce qui implique des frais d’entretien repoussés sur une longue période. Le logement bénéficie également des tendances actuelles ; il sera ainsi plus facile de louer le bien.
Quels sont les principaux investissements locatifs possibles ? Il existe tout d’abord l’investissement locatif traditionnel dans un appartement ou une maison. Il existe ensuite des investissements locatifs dans des bureaux professionnels et des espaces commerciaux (principalement dans les grandes villes), en résidence secondaire (location saisonnière) ou en maison de repos ou logement avec assistance (car la demande est de plus en plus importante). Le choix dépendra ensuite de vos moyens, de vos besoins et de vos envies.
Quelles sont les régions les plus rentables en Suisse pour investir dans l’immobilier ? La ville la plus rentable est Lausanne car il existe une très forte demande avec des loyers qui sont élevés. Ensuite, la région de l’Ouest lausannois est également particulièrement intéressante, principalement les communes de Crissier, Bussigny, Renens et Prilly. Enfin, l’ensemble du canton de Vaud reste une région attractive en raison de la présence de nombreuses entreprises innovantes et de nombreux instituts de recherche*. Quels sont les appartements les plus rentables ? Les appartements les plus recherchés sont des 2.5 ou 3.5 pièces mais les locataires restent généralement moins longtemps que dans des appartements de 4.5 pièces (sauf pour les couples à la retraite).
Avantages de l’investissement immobilier
L’investissement dans l’immobilier offre un rendement sécurisé à court, moyen, et long terme de vos avoirs personnels. Les loyers représentent un flux de liquidités régulier. Et la plus-value en cas de revente du bien vous assure une augmentation de vos avoirs investis initialement. Cela est cependant particulièrement vrai à la condition de bien connaître son marché. Il est donc préférable de viser des zones à fort développement économique et professionnel, bien desservies par les transports publics afin de bénéficier d’une rentabilité solide et durable.
L’investissement dans un logement en PPE permet de diviser les charges de l’immeuble entre l’ensemble des co-propriétaires. De plus, les charges étant prévues en amont, il devient ainsi plus facile de prévoir les dépenses à supporter.
Financement de l’investissement immobilier
L’exigence de base reste la même. L’acheteur devra amener 20% de fonds propres pour l’acquisition de son bien. Cependant, dans le cadre d’un bien de rendement, il n’est pas possible d’utiliser le deuxième pilier pour financer l’achat.
Le calcul de la solvabilité est aussi différent de celui de l’achat d’une résidence principale. En effet, le banquier va considérer les revenus locatifs plutôt que le salaire du ménage. Si l’objet est déjà loué, il prendra en considération le loyer indiqué sur le bail. S’il s’agit d’un achat sur plans, la banque fera une estimation du loyer prévisionnel. Par ailleurs, certaines banques appliquent une analyse très pessimiste de ce montant. Si le loyer retenu dépasse les charges retenues, le financement sera vraisemblablement accepté. Les charges considérées sont principalement les intérêts hypothécaires mais également les charges de PPE (chauffage, travaux, gestion des parties communes de l’immeuble, etc.), d’entretien et éventuellement celles des frais de gérance du propriétaire. Ces charges sont souvent estimées à 1% par an de la valeur du bien. A noter que si l’investisseur détient plusieurs biens, un appartement bénéficiaire peut couvrir le déficit d’un autre.
Les différentes méthodes d’évaluation de solvabilité peuvent également faire varier de manière importante les taux d’intérêt. Dans le cas d’immeubles d’investissement, il est particulièrement important de solliciter plusieurs offres et de comparer les taux d’intérêt.
Si vous ne possédez pas suffisamment de fonds propres pour acquérir votre propre bien, il existe d’autres solutions. En effet, les fonds d’investissement immobiliers peuvent être une solution intéressante. Il s’agit d’une entreprise qui va générer des revenus grâce à la construction ou l’achat de biens immobiliers au niveau local dans le but de reverser les loyers qu’ils perçoivent aux investisseurs sous forme de dividendes. Ainsi, le gestionnaire de fonds immobiliers va être responsable de l’achat et de la gestion des immeubles de placement. Il est également possible d’investir dans une société immobilière peu importe le montant de votre apport. Par contre, le rendement obtenu en investissant dans l’immobilier papier sera un peu plus faible que celui de l’investissement dans l’immobilier physique, avec des rendements autour de 4 à 5% par an. Enfin, la solution de devenir devenir co-propriétaire avec d’autres personnes, que vous connaissez ou non, existe également. Cela se fait notamment pour des logements de vacances à l’étranger.
Conséquences financières
Lorsqu’un bénéfice est réalisé sur la vente d’un bien immobilier, un impôt sur le gain immobilier est perçu. Ce dernier dépend généralement de la durée pendant laquelle le bien a été détenu. Dans le canton de Vaud notamment, une habitation personnelle du logement double le nombre d’années reconnues (cf article y relatif). Investir dans un bien immobilier pour le revendre immédiatement n’est donc pas forcément une opération rentable car les taxes prélevées seront particulièrement importantes. En cas de revente après une durée de location, il faudra donc également prêter attention aux conditions retenues par chaque canton. De plus, il est possible qu’au moment de la vente vous soyez reconnu comme professionnel de l’immobilier (en fonction du nombre de transactions, du montant des transactions et du temps entre l’achat et la revente). Dans ce cas, le gain sera considéré comme un bénéfice imposable et implique des cotisations sociales.
Le revenu locatif perçu est imposable sous l’angle de l’impôt sur le revenu. Cependant, il est possible de tenir compte de plusieurs déductions : l’assurance bâtiment, les frais d’entretien, l’impôt foncier, les intérêts hypothécaires, les charges de PPE, ect. Détenir un bien supplémentaire implique naturellement une augmentation de l’imposition sur la fortune. En revanche, si l’entier de l’investissement provient de fonds propres, les biens ainsi que le montant investi seront souvent estimés à la baisse par les autorités en comparaison de la réelle valeur investie. Cela implique donc moins d’imposition sur la fortune. Par ailleurs, chaque canton aura sa manière de valoriser votre bien immobilier. De manière générale, votre fortune imposable sera composée de la valeur fiscale de votre logement moins la valeur de la dette hypothécaire.
Pour la location
Il peut également exister un risque de défaut si le montant de la location est trop important. En effet, au dessus d’une certaine somme il peut être plus complexe de louer votre logement qui ne sera ainsi plus destiné à des étudiants en colocation, des personnes âges ou un jeune couple. Le ralentissement de la migration ou le développement du travail à distance depuis l’étranger peuvent expliquer qu’il devient parfois plus complexe de louer un appartement qui coûte plus cher.
Une fois le bien acquis, il est important d’assurer un suivi du locataire. Cela demande énormément de temps mais aussi des connaissances notamment au niveau juridique. Il est donc possible de s’en occuper personnellement mais également de faire appel à une gérance. Les frais d’honoraire de la gérance s’élèvent généralement entre 5 et 6% des revenus locatifs annuels. Les frais d’entretien et de rénovation de l’immeuble ne doivent pas non plus être sous-estimés.
Conseils pour investir dans l’immobilier de manière rentable
Voici quelques conseils pour réussir votre investissement immobilier et qui font un résumé de ce qui est présenté dans cet article :
- Choisir le meilleur bien immobilier : cela concerne autant le type de bien que son état, sa situation (proximité d’un espace vert, des transports en commun ou d’un lac) ou les équipements complémentaires (terrasse, garage, ascenseur, ect.) et cela tout en connaissant bien le marché concerné et en ayant connaissance la cible de locataires souhaitée ;
- Trouver le bien immobilier au bon prix : il est important de ne pas payer votre logement trop cher ni d’anticiper une valeur locative trop élevée ;
- Maîtriser le risque locatif : il faut anticiper le fait que l’appartement ne sera pas toujours occupé ;
- Penser à la gestion du bien : cela implique une véritable charge de gestion à assumer seul ou à déléguer à un prestataire externe ;
- Faire preuve de rationalité ;
- Évaluer la rentabilité du bien immobilier : pour qu’un bien soit considéré comme rentable, son rendement doit être en principe de l’ordre de 6% brut annuel tout en tenant compte des frais d’entretien sur le long terme ;
- Réunir les fonds propres pour l’investissement ;
- Souscrire à une assurance : cela permet de se protéger efficacement.
