Il existe une garantie pour les défauts lorsque vous découvrez des malfaçons dans votre logement neuf. Les artisans, fournisseurs et entrepreneurs sont responsables de leur travail et doivent donc éliminer les défauts s’ils ont annoncés immédiatement par l’acquéreur. Il est fondamental de débuter avec un examen approfondi du logement remis. Cette garantie ne profite qu’aux logements neufs, ce qui représente un avantage non négligeable. En règle générale pour des immeubles existants, la garantie pour l’ensemble des vices de fait et de droit est exclue dans le contrat de vente.
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un défaut ? Il est courant d’admettre que le défaut est un écart par rapport à ce qui avait été convenu dans le contrat. Il n’est ainsi pas nécessaire que l’absence de ces qualités entraîne une diminution de la valeur ou de l’utilité de l’immeuble. Ce que sanctionne la loi, c’est la divergence entre l’état promis et l’état réel de l’immeuble. Les prestations et la qualité attendues doivent donc être clairement définies en amont afin de ne pas avoir de mauvaise surprise. L’on peut également s’attendre à ce que le logement corresponde aux normes en vigueur (état de la technique, règle de l’art dans la construction) en fonction de ce qui est attendu selon la bonne foi. Ces défauts-là doivent diminuer la valeur de la chose vendue. Les défauts résultant de l’absence des qualités promises ou attendues peuvent être de nature matérielle (différence de surface, isolation phonique, humidité, ect.), économique (par exemple le revenu locatif) ou juridique (par exemple des restrictions de bâtir ou l’absence de patente pour un restaurant). Le vendeur en est tenu responsable même s’il ignorait le défaut.
Que sont les défauts visuels ? Ce sont les défauts qui sont facilement visibles lors d’un contrôle normal et soigneux (par exemple une fissure dans un mur) mais également les défauts évidents (par exemple une porte ou une fenêtre qui ferme mal). A l’inverse, qu’est-ce qu’un défaut caché ? Il s’agit un défaut qui ne pouvait pas être directement visible lors d’une vérification régulière de l’ouvrage à sa réception. Il n’est pas obligatoirement volontairement caché.
Délais et formes de la réclamation
Selon le Code suisse des obligations, un délai de prescription de cinq ans s’applique à une structure fixe (par exemple une maison) et ce depuis la date d’achat, c’est-à-dire l’inscription au Registre foncier. Pour les appareils ménagers tels que réfrigérateur, lave-vaisselle, etc., une période de deux ans est applicable. Si l’acheteur a été intentionnellement induit en erreur ou si l’obligation de garantie qui va au-delà de la conformité aux caractéristiques contractuelles n’est pas respectée, un délai de prescription de dix ans s’applique.
Prenez également le temps de regarder attentivement votre contrat de vente afin de vous assurer que la garantie n’a pas été réduite ou supprimée. En effet, la réduction n’est possible qu’entre deux entreprises ou deux particuliers ainsi que pour un bien d’occasion. Il est cependant toujours possible d’exclure la garantie. Néanmoins, il existe des protections offertes par la loi notamment si le vendeur a intentionnellement caché un défaut ou si le défaut ne pouvait pas être prévisible dans son ampleur ou dans sa nature. De plus, le vendeur ne répond pas des défauts que l’acheteur connaissait au moment de la conclusion du contrat de vente ou de ceux dont l’acheteur aurait dû prendre connaissance en examinant le bien avec une attention suffisante.
Comment interrompre le délai de prescription ? Il existe plusieurs solutions :
- Une reconnaissance de dette par la partie adverse (généralement le vendeur dans ce cas) ;
- Un paiement d’intérêt ou un paiement partiel de la partie adverse ;
- Une poursuite ou une action devant le tribunal ;
- Une intervention dans une faillite.
Les défauts visuels doivent être annoncés lors de la remise du bien. Les défauts cachés doivent être annoncés immédiatement après leur découverte. Il est recommandé de procéder par écrit et par lettre recommandée afin de laisser une trace et de gagner en clarté. En fonction des circonstances et du délai de prescription, il peut être demandé de prouver qu’un défaut a été annoncé immédiatement après sa découverte.
Si l’acquéreur a conclu un contrat de construction selon la norme SIA 118, il bénéficiera de plus de protection. Qu’est-ce que la norme SIA 118 ? Il s’agit d’un ensemble de normes élaboré par la Société suisse des ingénieurs et des architectes prévoyant des conditions générales pour l’exécution des travaux de construction. Concrètement, quels sont les changements ? L’acquéreur peut réclamer chaque défaut de toute nature et à tout moment au cours des deux premières années après la réception des ouvrages, ce qui permet de regrouper et d’annoncer tous les défauts en même temps. C’est-à-dire que même si aucun rapport de réception n’a été établi, l’acheteur peut réclamer les défauts et en demander l’élimination. Par la suite, il existe un délai de trois ans pour les vices cachés (ce qui fait un délai de 5 ans au total). Cette norme SIA ne s’applique cependant que lorsqu’elle est expressément garantie dans le contrat. Il faut donc être attentif à cet élément au moment de la conclusion de votre contrat de vente.
Il arrive que le promoteur d’une nouvelle construction cède ses droits envers les entrepreneurs et mandataires du projet à l’acheteur. C’est-à-dire que pour chaque défaut, l’acheteur devra contacter de son propre chef les responsables du défaut concerné. Cela présente plusieurs problèmes : les délais sont différents en fonction de la finition de chaque travail, il peut être impossible d’identifier la personne responsable, il existe ainsi de nombreux interlocuteurs, ect.
Solutions possibles
Les droits et solutions possibles existants en cas de défauts sont multiples. La plupart du temps, il sera convenu que l’entrepreneur élimine le défaut gratuitement. Légalement, en cas de défaut ou d’absence de qualité promise, l’acheteur a généralement le choix entre la résolution du contrat et la réduction du prix. Il peut résoudre le contrat si le défaut est tel que l’on ne peut pas raisonnablement exiger de lui qu’il conserve l’immeuble. S’il opte pour la résolution du contrat, les prestations déjà effectuées doivent être restituées et celles qui ne l’ont pas encore été ne sont plus dues. Si la vente a déjà été exécutée, l’acquéreur redonnera l’immeuble au vendeur, lequel lui remboursera le prix d’achat. Le droit de résoudre le contrat est toutefois exclu si le bâtiment a été détruit ou que l’acheteur a aliéné ou transformé l’immeuble. La réduction du prix correspondra généralement au coût de remise en état de l’immeuble pour éliminer les défauts ou à la moins-value de l’immeuble en raison du défaut. Cette valeur est souvent établie par une expertise. Enfin, dans l’une ou l’autre hypothèse, l’acheteur a droit à des dommages-intérêts s’il a subi un préjudice consécutif au défaut, notamment s’il a fallu trouver un logement de substitution. Cela n’est cependant possible qu’en cas de faute de la part du vendeur.
Si la norme de construction SIA 118 a été intégrée au contrat, il est également possible de faire valoir un droit de réfection, qui n’est cependant pas prévu dans la loi.
Conseils
Il ne faut pas hésiter à faire valoir ses droits. En effet, devant l’envie et l’impatience du déménagement, les aspects juridiques sont souvent négligés. La plupart du temps, ce sont l’ignorance et le manque d’expérience qui font que les acquéreurs défendent trop peu leurs intérêts.
Il ne faut pas hésiter non plus à faire valoir ses droits sur l’ensemble de l’immeuble et non uniquement sur son propre logement. Par exemple, une rayure dans le parquet ou une erreur dans l’agencement de la cuisine sont beaucoup plus réclamés que des défauts dans le garage souterrain. La même chose vaut pour la domotique, la pompe à chaleur ou l’enveloppe du bâtiment.
Il est essentiel de disposer de l’ensemble des documents importants, idéalement avant l’acte de vente. Ceux-ci concernent l’estimation officielle, l’extrait du registre foncier actuel, la police d’assurance bâtiment ainsi que les plans de surface. Si disponible, il faudra également vous procurer un rapport de sécurité des installations électriques, des informations sur les frais de chauffage et annexes, les schémas de conduite ainsi qu’un listing exhaustif de tous les investissements effectués.
Voici quelques autres conseils pratiques à appliquer lors de la réception du bien :
- Effectuez la réception des ouvrages uniquement lorsque tous les travaux ainsi que le nettoyage de la construction ont été terminés ;
- Vérifiez les fenêtres et la peinture ainsi que les travaux de plâtrage sous de très bonnes conditions d’éclairage ;
- Effectuez des tests fonctionnels de tous les stores, fenêtres, portes, serrures et appareils ;
- Fixez un délai à l’entrepreneur pour éliminer les défauts ;
- Les défauts doivent toujours être consignés et réclamés par écrit, soit dans le rapport de réception soit dans une lettre.
