Malheureusement, l’acquisition d’un bien ne rime pas toujours avec un rêve. Le fait de connaître en amont les éléments piégeux peut vous permettre d’anticiper ces derniers et de limiter au maximum les mauvaises surprises. Certaines personnes mal intentionnées et particulièrement astucieuses trouveront peut-être le moyen de détourner votre vigilance. Néanmoins, cet article vous permet d’acquérir déjà quelques pistes de réflexion.
Le temps et les pressions économiques, mais également un manque de planification ou une mauvaise gestion de la construction sont les raisons qui expliquent la plupart des défauts de construction.
Arnaques lors d’un achat neuf
Les arnaques ne touchent malheureusement pas que les produits de revente. Les exemples de problèmes survenus sur des biens neufs sont nombreux : le bruit dû aux voisins ou au mauvais choix des matériaux, une sois-disant perte de l’acompte, une livraison tardive, des travaux non terminés, ect. Il peut également exister des problèmes en lien avec les règlementations des balcons pour les enfants. En effet, il doit exister un élément de protection pour les adultes à partir de 1m de chute. Pour les enfants, les garde-corps jusqu’à 75cm ne doivent pas présenter d’ouverture dans laquelle passerait une sphère de 12cm de diamètre (norme SIA 358). Malheureusement, les nouvelles habitations ne respectent pas toujours ces règlementations.
L’acheteur doit donc veiller au respect des prestations, aux délais, aux droits en cas de défauts et aux sûretés à fournir par l’entrepreneur. Concrètement, les sûretés à fournir par l’entrepreneur doivent concerner la couverture financière durant la phase de construction (garantie de bonne exécution) et la protection contre les malfaçons après la réception de l’ouvrage (garantie pour défauts). Il est nécessaire de s’assurer de plusieurs points notamment que l’acompte n’est pas trop important et à ses prescriptions de forme (acte notarié) et que le reste de l’échéancier financier dépende de l’avancement des travaux. Il est également important d’avoir une attestation qui confirme que l’entier des artisans du bâtiment ont été payés au terme de la construction. En effet, si tel n’est pas le cas, les artisans peuvent se retourner contre les nouveaux acheteurs afin d’être payés grâce à leur hypothèque légale. Les acheteurs doivent également veiller à faire valoir correctement leurs droits, notamment pour la garantie en raison des défauts. En effet, il peut arriver que le développeur laisse volontairement traîner le délai de deux ou de cinq ans afin que les acquéreurs ne puissent plus réclamer leurs droits. Faites donc particulièrement attention si vous avez l’impression de vous trouver dans cette situation. Prêtez également attention au sérieux et au professionnalisme de l’administrateur PPE afin de vous assurer que ce dernier fera correctement son travail et représentera adéquatement vos intérêts.
Il est également fondamental de prêter attention aux documents fournis avec le contrat de vente chez le notaire. Effectivement, les plans présentés sur le site Internet du promoteur ainsi que l’appartement témoin ou la visite 3D d’un appartement n’ont aucune valeur juridique mais simplement un attrait de marketing et de publicité. Lors de la formation du devis, il est impératif d’avoir un devis le plus précis possible. Il est possible de déterminer avec certitude ce qui est attendu soit en déterminant les matériaux utilisés précisément ou en fixant un budget clair. Cela vous permettra d’éviter de mauvaises surprises liées à des matériaux de mauvaise qualité. Il est donc important de demander des informations et de vérifier soigneusement les prestations promises, pour pouvoir en évaluer le rapport qualité-prix.
Que vérifier à la fin du chantier ? Il faut examiner minutieusement l’entier du bien (toit, parking souterrain, espaces extérieurs, …) et non uniquement l’appartement en lui-même. Les erreurs de planification ou d’exécution concernant la qualité du revêtement extérieur ou de la statique ont des conséquences bien plus graves que les défauts esthétiques d’un sol ou d’une paroi.
Les agences immobilières zéro commission
Que sont les agences immobilières 0% de commission ? Ce sont des entreprises qui font payer un forfait fixe aux propriétaires qui utilisent leurs services, quel que soit le montant de la transaction. Le forfait représente généralement une somme inférieure au pourcentage demandé par une agence immobilière traditionnelle. Ce système de vente consiste ainsi à faire payer dès le début le propriétaire, sans la moindre garantie de résultat. Ceci est contraire au principe du mandat de vente immobilière, car il prévoit le paiement d’une commission uniquement en cas de résultat. Cette manière de faire est particulièrement motivante pour les deux parties.
Les agences immobilières traditionnelles ont pour but principal de défendre les intérêts des propriétaires. En acceptant d’être rémunéré par pourcentage en cas de réussite, c’est le meilleur moyen de s’assurer que l’agent immobilier va faire tout son possible pour défendre le propriétaire. Ainsi, les agences zéro commission n’ont aucun intérêt financier à faire correctement leur travail. Il n’y a donc pas d’incitation à faire une visite de plus ou à faire marcher la concurrence entre les potentiels acheteurs.
Au niveau des prestations offertes par les agences zéro commission, elles sont généralement 5 à 10 fois moins importantes que celles d’une agence traditionnelle. Les propriétaires doivent assurer eux-mêmes les visites, les dossiers transmis au notaire ne sont pas complets. Le propriétaire se retrouve donc à devoir payer pour faire du travail par lui-même. Il peut également exister des frais cachés en dehors du forfait payé en amont non remboursable et sans aucune garantie de résultat. En effet, certaines agences font notamment payer en supplément les visites. Cette information sera naturellement inscrite en petits caractères en bas de votre contrat.
Les agences zéro commission mettent généralement l’accent sur le digital et sur la rapidité mais doivent donc renoncer à du personnel qualifié en droit immobilier, en négociation ou en financement. Avec ces agences, les propriétaires se retrouvent donc généralement à faire la majorité du travail seul, notamment pour négocier sur les offres de vente. Ces agences s’apparentent donc plus à des agences de communication ou de marketing. En ce qui concerne l’estimation du prix de vente, un agent immobilier traditionnel va se baser sur son expérience personnelle et sa connaissance du marché. Ici, le prix sera fixé par des logiciels. Le prix sera donc déterminé par une intelligence artificielle. L’employé d’une agence au forfait se moque de la valeur de votre bien. Le prix de vente n’a aucune incidence sur son chiffre d’affaires.
Qu’est-ce qui se passe concrètement au niveau du paiement ? Au niveau du paiement, il s’agit en réalité également d’un pourcentage du prix de vente mais pour un montant fixe. Parfois, les agences font également payer une commission mais aux acheteurs. Ces derniers vont donc déduire le montant de la commission du montant du prix d’achat du bien. Cela met également le propriétaire dans une position d’infériorité dès le début en démontrant qu’il n’a pas les moyens de payer une véritable commission. De plus, l’agence ne pourra pas défendre les intérêts du propriétaire tout en étant payée par les futurs acheteurs.
Ainsi, les propriétaires qui pensaient économiser 10’000 ou 20’000.- CHF de commission se retrouvent à perdre 50’000 ou 100’000.- CHF sur le prix de vente par manque de conseil, de suivi et de savoir-faire au niveau de la négociation. Ces agences misent donc tout sur l’ultra-optimisation des processus de production, au détriment de l’élément essentiel : l’humain.
L’attrait des courtiers pour votre bien
Lorsque vous mettez en vente votre bien, en tant que particulier, vous pourrez attirer l’attention des courtiers qui vous font croire qu’ils ont des futurs acheteurs à vous présenter. Cependant, ce n’est simplement pas possible que chaque courtier qui vous appelle ait réellement plusieurs acheteurs et que votre bien ne soit pas déjà vendu. Le but est simplement de vous faire signer un mandat. Les courtiers qui prospectent ainsi n’ont simplement pas développé de réseau ; ils ne savent pas comment se procurer des mandats autrement qu’en prenant appui sur les propriétaires qui veulent vendre par eux-mêmes.
Cependant, les courtiers ont généralement les mêmes fichiers clients car ils auront fait visiter des biens aux mêmes potentiels acheteurs. Multiplier les mandats ne permet donc pas de vendre mieux son bien.
