Les coûts à prévoir lorsque vous êtes propriétaire de votre bien sont les suivants : l’imposition de l’équivalent du revenu locatif, l’impôt foncier, l’assurance ainsi que vos frais de PPE. Si vous avez opté pour une hypothèque, il vous faudra également payer les intérêts hypothécaires ainsi qu’amortir votre hypothèque. Pour ceci, il est possible d’amortir de manière directe ou indirecte.
Importance du revenu locatif
Tout propriétaire doit déclarer comme revenus les loyers hypothétiques qu’il percevrait si son bien immobilier était en location. Le montant de cette valeur locative est déterminé par l’autorité fiscale cantonale.
Pourquoi cette valeur existe-t-elle ? La valeur locative permet de créer un équilibre entre les locataires et les propriétaires. Elle est imposable en tant que revenu, mais peut être déduite des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien.
Le Conseil National a adopté en juin 2023, une nouvelle manière d’imposer les logements. En effet, la valeur locative est supprimée, y compris pour les résidences secondaires. En contrepartie, les frais d’entretien ne sont plus déductibles des impôts. Pour le moment, aucune modification concrète n’est encore survenue.
Impôt foncier
Il s’élève à environ 3‰ du 80% du prix d’achat du bien. Dans le canton de Vaud c’est maximum 1.5‰ de l’estimation fiscale de l’immeuble. Tous les propriétaires d’immeuble sont concernés.
A noter que l’ajout de l’immeuble dans la fortune du propriétaire va également augmenter son impôt sur la fortune.
Déductions possibles sur les impôts
Les propriétaires peuvent déduire de leurs impôts les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien d’un logement en propriété sous forme de forfait ou de frais effectifs et vérifiables.
Frais de PPE
Qu’est-ce qu’une PPE ? C’est une propriété par étage, c’est-à-dire plusieurs personnes qui sont propriétaires d’un même immeuble mais avec un droit exclusif d’usage sur leur parcelle. Il est donc nécessaire de distinguer les parties privées et communes. Les risques et les coûts sont ainsi partagés par tous les copropriétaires mais chaque propriétaire reste seul utilisateur de son espace privé. En règle générale, ces frais reviennent à 35.- CHF par mètre carré et par année.
Quelles sont les différentes charges existantes ?
- Charges liées à la consommation personnelle : eau, chauffage. Ces charges sont réparties en fonction de la consommation réelle de chaque lot ou en fonction de la clé de répartition de la quote-part de PPE.
- Charges communes : coûts de l’ensemble des tâches pour maintenir les parties communes ou les remettre en état de fonctionnement mais aussi pour l’administration de l’immeuble (assurances, taxes). Cela comprend notamment le salaire du concierge de l’immeuble, l’entretien des ascenseurs, la toiture, les honoraires de l’administrateur de la PPE, ect.
Il est également nécessaire de souscrire à une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages qui peuvent être causés à la co-propriété. Cette assurance peut être combinée à l’assurance ménage.
Comment expliquer des différences pour un appartement de même taille ? L’âge du bâtiment peut être une explication, tout comme les taxes de conciergerie et d’administration de la PPE ainsi que les services annexes (piscine, sauna, …) ou la contribution au fond de rénovation. Qu’est-ce qu’un fond de rénovation ? C’est une réserve pour assurer des coûts non planifiés et pour assurer l’entretien de l’immeuble sur le long terme (notamment le changement d’une chaudière) sinon il serait nécessaire de planifier un appel de fonds extraordinaire.
Quel est le mode de calcul utilisé pour la répartition des charges ? En principe la répartition est faite en fonction de la quote-part de PPE donc calculée en millième. Cette quote-part est déterminée principalement en fonction de la surface de l’appartement mais également en fonction d’autres facteurs comme la vue, l’étage, l’existence d’une surface commerciale ou l’existence d’un jardin.
Quelles sont les charges qui peuvent être mises à la charge d’un potentiel locataire ? Tout ce qui concerne la consommation peut être mis à sa charge ainsi que les frais d’entretien (conciergerie, ascenseur). L’assurance du bâtiment ainsi que la contribution au fond de rénovation ne peuvent cependant pas être supportées par le locataire. Ces informations devraient toujours figurer dans le contrat de bail afin de mettre au clair ces questionnements.
Intérêts hypothécaires
Que sont les intérêts hypothécaires ? Les intérêts hypothécaires correspondent à la somme à verser au prêteur pour la somme empruntée. Ils doivent être payés à intervalles régulières. La banque prend un risque et va donc obtenir une rémunération de votre part en contrepartie. En plus du coût annuel (amortissement et frais annexes) lié à l’emprunt, vous devez payer un certain pourcentage d’intérêt, en fonction du type d’hypothèque, du marché et de l’échéance que vous avez choisie. Quels sont donc les facteurs à prendre en compte ? Le taux d’intérêt va dépendre notamment du modèle hypothécaire, de la conjoncture nationale et internationale, du prestataire, du produit, de la solvabilité et du taux d’endettement du preneur d’hypothèque et de l’état du bien immobilier.
Quels sont les taux retenus actuellement (sur la base des taux pratiqués par l’UBS au 26.02.2024) ? Pour un bien vendu 1’000’000.- CHF avec une hypothèque de 600’000.- CHF (60% du bien) et un revenu annuel du ménage à 150’000.- CHF, le taux fixe pratiqué sera de 2.4%. Avec les frais annexes retenus, vous arrivez à un intérêt mensuel de 2’033.- CHF.
La banque va s’assurer que l’acheteur dispose de suffisamment de revenus en calculant un intérêt hypothétique de 5% sur la dette de premier rang (cf article sur les hypothèques).
Remboursement/amortissement de l’hypothèque
En règle générale, une hypothèque doit être amortie (remboursée). Cela ne concerne que le deuxième rang de l’hypothèque, généralement arrondi à 15% du prix de vente (20% de fonds propres et 65% d’hypothèque de premier rang). L’hypothèque de deuxième rang doit être amortie en 15 ans ou au plus tard à l’âge de la retraite. Quelles sont concrètement les méthodes d’amortissement ? Il en existe deux principales, à choix de l’emprunteur.
Amortissement direct
Cette solution consiste à réduire la dette à chaque remboursement. De cette manière, la charge des intérêts diminue progressivement. Cependant, les intérêts de la dette sont fiscalement déductibles. C’est-à-dire que les intérêts diminuent votre base imposable. Ainsi, plus votre dette diminue, plus vos impôts augmentent.
Amortissement indirect
Cette méthode consiste à verser le remboursement du deuxième rang sur un compte d’épargne de troisième pilier bancaire. Ce troisième pilier sera conservé par la banque en garantie du remboursement. Ainsi, les intérêts fiscalement déductibles ne diminuent pas. Les versements sur le compte sont déductibles du revenu et la fortune sur le compte n’est pas imposable. Enfin et en règle générale, le pilier 3a vous rapporte plus d’intérêts que ceux versés pour votre prêt hypothécaire.
Après les 15 ans ou à l’âge de la retraite, la somme nécessaire pour amortir votre hypothèque de deuxième rang sera transférée du compte de troisième pilier sur le compte de l’hypothèque.
Exemple
| Revenu locatif | Impôt foncier (estimation fiscale identique) | Frais de PPE | Intérêts hypothécaires (taux de l’UBS) | |
| Bien dans le canton de Vaud à 800’000.- CHF de 90m2 Fonds propres de 200’000.- CHF | Environ 26’500.- CHF Déduction possible des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien | 1’200.- CHF au maximum | 3’150.- CHF | 2.4% de taux donc 2’237.- CHF/mois avec l’amortissement et les frais annexes |
| Bien dans le canton de Genève à 1’500’000.- CHF de 110m2 (habité depuis 3 ans) Fonds propres de 500’000 CHF | Environ 28’500.- CHF Déduction possible des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien | 1’500.- CHF | 3’850.- CHF | 2,4% de taux donc 3’250.- CHF/mois avec les frais annexes |
Dans le canton de Genève, il existe une réduction de 4% sur le revenu locatif pour chaque année passée dans votre logement.
