Il existe de nombreuses raisons pour investir dans des rénovations : la qualité de vie est nettement améliorée, l’efficacité énergétique est durablement optimisée et la valeur marchande en cas de revente du bien est augmentée. Il est possible d’évaluer le besoin de rénovation du bien immobilier, entre autres en tenant compte du cycle de vie des différentes parties du logement.
Calculer les frais de rénovation
Il est possible de dresser un tableau (tableau inspiré de celui trouvé sur le site de l’UBS) en fonction du type de rénovation à prévoir afin de prédire le montant nécessaire et la durée de vie des installations.
| Travaux | Durée de vie moyenne | Coûts en % de la valeur de l’assurance du bien (à l’état neuf) |
| Travaux intérieurs | 15-50 ans | 16 |
| Chauffage | 20-30 ans | 4 |
| Cuisine | 25-30 ans | 5 |
| Fenêtres et portes extérieures | 25-35 ans | 13 |
| Salle de bain | 35-45 ans | 7 |
| Toit en pente | 40-50 ans | 9 |
| Toit plat | 25-30 ans | 9 |
| Façade | 40-55 ans | 8 |
| Électricité | 45-55 ans | 3 |
| Radiateurs/chauffage au sol | 50-70 ans | 3 |
| Gros-œuvre | Travaux rarement requis | 32 |
En règle générale, une rénovation totale coûte moins cher qu’une rénovation partielle, car certains travaux ne doivent être effectués qu’une seule fois au lieu de plusieurs. Dans le cadre d’une rénovation partielle, il peut être intéressant de réaliser les travaux dans un certain ordre afin de ne pas perdre inutilement de l’argent et d’éviter les conséquences de défauts de construction comme l’humidité ou les moisissures. L’ordre suivant serait donc à privilégier :
- Remplacer les fenêtres, la protection solaire et isoler la façade ;
- Isoler le toit, éventuellement aussi la charpente et le plafond de la cave ;
- Remplacer le chauffage ;
- Réhabiliter la cuisine, la salle de bain et remplacer les conduites.
Il est toujours recommandé de prévoir également une réserve financière de 5 à 10% pour les coûts imprévus ou les dépassements de coûts. De plus, si le logement n’est pas habitable pendant la rénovation, il faudra tenir compte des coûts d’un éventuel déménagement partiel.
Financer la rénovation
Une rénovation totale coûte plusieurs centaines de milliers de francs. Il est ainsi judicieux de mettre de côté chaque année entre 1 et 1,5% de la valeur du bien pour l’assainissement du logement. Si cela ne suffit pas, il est également possible d’augmenter l’hypothèque si cette dernière n’était pas prévue pour le plafond maximum de 80%. Si la valeur du bien augmente avec les rénovations, il sera également possible d’augmenter la valeur de l’hypothèque, tout en respectant le seuil de 80%. Cette augmentation doit aussi respecter les critères de viabilité, c’est-à-dire que les frais annuels (intérêts, amortissement, frais supplémentaires) ne doivent pas dépasser un tiers du salaire même avec des taux d’intérêts à 5%. Le financement peut aussi se faire grâce à un crédit de construction. Enfin, l’argent issu des 2e et 3e piliers constitue une autre possibilité de financement. En effet, il est possible de retirer les avoirs de prévoyance tous les cinq ans pour le financement de transformations, de rénovations ou d’assainissements.
Comment planifier le budget nécessaire ? Cela peut se faire en plusieurs étapes :
- Analyser préalablement le besoin de rénovation : il est notamment possible de passer par l’obtention d’un certificat CECB Plus (Certificat énergétique cantonal des bâtiments) ce qui va impliquer un coût supplémentaire mais qui indiquera précisément quels sont les éléments d’amélioration dans votre logement. Par ailleurs, de nombreux cantons encouragent financièrement cette pratique ;
- Engager des personnes chargées de la planification, des architectes, des artisans : pour trouver les personnes appropriées, il est impératif de consulter plusieurs offres afin d’obtenir le meilleur rapport qualité-prix également en fonction des compétences ;
- Choisir les installations techniques du bâtiment : il ne faut pas uniquement considérer le prix d’acquisition mais également tenir compte des frais courants ;
- Clarifier le financement de la rénovation : notamment au niveau de l’augmentation de l’hypothèque auprès de votre institution de financement.
Comment minimiser les coûts de votre rénovation ?
- Planification en détail de la rénovation : des retards dans la rénovation du bien peuvent impliquer d’énormes coûts supplémentaires et peser inutilement sur le budget prévu pour le financement de la rénovation
- Considération de la rénovation dans son ensemble : il est important de réaliser préalablement une analyse exacte afin de réduire au maximum le budget des rénovations ;
- Financement de la rénovation : il est important de regarder les transformations étape par étape car si les mesures de rénovation sont réparties sur plusieurs années, cela peut permettre d’éviter une progression de l’impôt et d’optimiser ainsi la charge fiscale ;
- Financement avantageux des rénovations et demande d’une subvention à la construction : un bon financement peut permettre d’économiser de l’argent sur le long terme.
Les rénovations énergétiques sont encouragées financièrement par la Confédération et les cantons. En règle générale, ces subventions sont toutefois liées à certaines conditions. Ces dernières dépendent des cantons et du label concerné.
Dans le cadre d’une PPE
L’association des propriétaires de PPE dans son ensemble est responsable de l’entretien des parties communes. La communauté doit ainsi payer les frais communs et les répartir entre tous les propriétaires. Un fonds de rénovation peut donc être créé même s’il n’est pas légalement obligatoire. La plupart des associations de copropriétés déposent entre 0,2 et 0,5% de la valeur d’assurance du bâtiment par an. La contribution de chaque copropriétaire est définie selon la quote-part et est généralement facturée mensuellement ou trimestriellement. Si la communauté n’a pas suffisamment d’épargnes, les propriétaires de PPE doivent payer une contribution spéciale proportionnelle à leur quote-part afin de régler les factures.
L’assemblée de la copropriété décide de quelle manière le fonds de rénovation sera utilisé, pour quels travaux et quand. Elle décide également si les coûts seront financés entièrement, partiellement ou pas du tout par le fonds de rénovation.
Est-ce qu’il existe un plafond dans le montant du fonds de rénovation ? Chaque communauté de copropriétaires le détermine dans son règlement. La plupart d’entre elles fixent un plafond de 5 à 10% de la valeur d’assurance du bâtiment. La communauté dispose ainsi de suffisamment d’argent lorsque d’importants travaux de rénovation doivent être effectués sur des parties communes. Si la limite est atteinte et qu’aucune rénovation importante n’est prévue, les versements peuvent être temporairement suspendus.
Quels sont les principaux avantages du fonds de rénovation en PPE ?
- Parer à l’urgence : cela permet de ne pas être dans l’embarras en cas de travaux soudains ;
- Lisser les dépenses dans le temps : la répartition des coûts de rénovation sur plusieurs années permet de budgéter raisonnablement les dépenses prévisibles liées à l’ancienneté ou à la mise aux normes ;
- Faire des économies : le morcellement du chantier implique généralement une augmentation du montant de la facture totale mais un fonds de rénovation bien alimenté permet de débloquer immédiatement une grosse somme d’argent et d’alléger ainsi la facture globale des gros travaux ;
- Vendre mieux : l’existence d’un fonds de rénovation est un élément rassurant pour l’acheteur potentiel et un argument supplémentaire pour le vendeur afin de valoriser son bien.
Les implications économiques futures
Les frais de rénovation et d’entretien sont déductibles de vos revenus lorsqu’ils visent la préservation de la valeur d’un bien immobilier. En revanche, les investissements permettant de créer une plus-value, comme la construction d’un nouveau sauna ou d’une véranda, ne sont pas déductibles. Si le propriétaire n’a que peu de frais d’entretien et de rénovation, il a tout de même droit à des déductions forfaitaires sur le revenu imposable. En fonction des cantons, la déduction s’élève à 10% de la valeur locative pour les biens neufs et environ 20% pour les biens plus anciens. Pour les années où les frais sont plus importants, il est utile d’établir une liste des frais réels et de les déduire.
