Avant l’introduction de la Lex Weber, de nombreuses régions touristiques suisses connaissaient une croissance rapide de la construction de résidences secondaires. Cette tendance était particulièrement visible dans les zones alpines, où la demande de propriétés de vacances était en constante augmentation. Cette surconstruction a entraîné une série de préoccupations environnementales, notamment la déforestation, la perte d’habitat pour la faune et la détérioration des paysages naturels. La Lex Weber a été conçue comme une réponse directe à ces défis, cherchant à mettre un frein à ces développements non durables.
Qu’est ce qu’une résidence secondaire ? Ce sont les logements qui ne sont ni utilisés par des personnes domiciliées dans les communes en question ni utilisés à des fins professionnelles ou de formation. Les résidences secondaires sont généralement utilisées à des fins de vacances et sont souvent louées à des tiers. La loi définit le logement secondaire comme tout logement qui n’est ni une résidence principale ni un logement assimilé à une résidence principale. Les logements assimilés à une résidence principale sont les logements qui remplissent au moins l’une de ces conditions :
- être occupé durablement pour les besoins d’une activité lucrative ou d’une formation ;
- être occupé durablement par un ménage privé qui occupe durablement un autre logement situé dans le même bâtiment ;
- être occupé durablement par des personnes non tenues de s’annoncer au contrôle des habitants, notamment par du personnel diplomatique et des requérants d’asile ;
- être vacant depuis deux ans au plus, habitable et proposé pour une location durable ou mis en vente (logement inoccupé) ;
- être utilisé pour l’agriculture et ne pas être accessible toute l’année à des fins agricoles en raison de son altitude ;
- être utilisé par une entreprise pour l’hébergement de personnel pendant de courtes périodes ;
- être utilisé comme logement de service pour des personnes qui travaillent notamment dans des établissements hôteliers, des hôpitaux et des foyers ;
- être affecté temporairement et licitement à une autre utilisation que l’habitation.
Financement des résidences secondaires
En ce qui concerne la capacité financière, les mêmes règles s’appliquent pour les résidences secondaires et principales. Les intérêts hypothécaires, les amortissements et les frais d’entretien ne doivent pas représenter plus d’un tiers du revenu brut, même en cas de hausse des taux d’intérêt à 5%. Cependant, les banques appliquent des directives de financement plus strictes pour les résidences secondaires. Le prêt doit généralement être amorti à partir d’un nantissement de 50%, contre 65% pour une résidence principale. Pour l’achat d’une résidence secondaire, de nombreuses banques exigent de toute manière davantage de fonds propres. Ainsi, la plupart des banques demandent entre 35 à 40% du prix de vente*.
De plus, les avoirs de la caisse de pension et du pilier 3a ne peuvent pas être utilisés comme fonds propres pour le financement d’une résidence secondaire.
Quel est l’impact sur les impôts ? En règle générale, les biens immobiliers sont imposables à l’endroit où ils se trouvent. Cependant, la résidence secondaire doit être inscrite dans la déclaration d’impôt que l’on remet à son domicile principal. La valeur fiscale de la résidence secondaire doit être déclarée comme fortune. Les revenus locatifs ou la valeur locative sont, quant à eux, imposables comme revenu. Il faut être attentif car le palier de progression fiscale dépend du revenu et de la fortune réalisés dans le monde entier.
Est-ce que l’achat d’une résidence secondaire est un rendement intéressant ? Malheureusement, la location de résidence secondaire est un investissement moins intéressant que ce que l’on pourrait parfois penser au premier abord. En effet, une résidence secondaire implique généralement des frais élevés. De plus, il existe une forte fluctuation dans les zones touristiques en fonction de l’attrait actuel pour une région ou une autre.
Lex Weber
La Loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS) régit l’admissibilité de la construction de nouveaux logements ainsi que les modifications structurelles et d’utilisation des logements existants dans les communes où la proportion de résidences secondaires est supérieure à 20%. Ainsi, la construction de nouvelles résidences secondaires est interdite dans les communes où la proportion de résidences secondaires dépasse 20%.
Il existe cependant des exceptions pour les hôtels et les établissements d’hébergement organisés. Il est naturellement toujours autorisé de construire des résidences principales pour autant que cela ne constitue pas un abus de droit, notamment en raison du besoin inexistant de créer de nouvelles résidences principales dans la commune concernée. Il doit donc exister un déficit de logements dans la région pour des personnes qui souhaitent y résider à l’année. Il n’est donc plus possible d’acheter une résidence secondaire neuve dans une commune qui a déjà atteint le quota de 20% de résidences secondaires.
Concernant les logements existants, c’est-à-dire ceux qui existaient avant le 11 mars 2012 ou qui étaient au bénéfice d’une autorisation de construire en force à cette date, ils ont une affectation libre. Ils peuvent donc être utilisés comme résidence principale ou secondaire. Le propriétaire peut louer son bien à une personne qui en fait son domicile sans craindre de lui faire perdre son statut de résidence secondaire. De même, s’il l’a occupé comme résidence principale lui-même, il n’est pas privé de la possibilité de vendre ensuite son logement comme résidence secondaire. Ces logements peuvent être rénovés, transformés et reconstruits sans perdre leur statut. Ils peuvent être agrandis à raison de 30% pour les surfaces utiles principales, pour autant qu’il n’en résulte pas de nouvelles unités de résidences secondaires**. Si l’agrandissement excède 30%, le logement perd son statut de logement existant et une affectation en résidence secondaire n’est plus possible. Les surfaces commerciales construites avant le 11 mars 2012 et qui sont transformées en logements doivent être affectées à de la résidence principale. Enfin, un bien situé dans une commune comptant moins de 20% de résidences secondaires peut être touché par cette loi si, un jour, le taux de résidences secondaires passe la barre des 20%.
Quelles sont les communes concernées ? L’Office fédéral du développement territorial dresse régulièrement la liste des communes ayant atteint le seuil de 20% de résidences secondaire. Ces communes se situent principalement au Valais, au Tessin et dans les Grisons. Il en résulte ainsi une carte interactive (dont voici un extrait en date du 29.03.2024) :
Situation actuelle en lien avec la Lex Weber
Quelle est la situation actuelle ? Le 09 octobre 2023, le Conseil National a abordé le sujet de la révision de la Lex Weber afin de trouver un compromis viable. En effet, la Lex Weber s’est retrouvée au cœur d’un débat plus large sur l’équilibre entre le développement économique et la durabilité environnementale. Le but serait d’imaginer un assouplissement face à ces directives strictes. L’objectif principal de cette proposition est de permettre aux communes qui avaient déjà dépassé le seuil de 20% de résidences secondaires d’offrir plus de flexibilité aux propriétaires fonciers. Ainsi, ces communes pourraient démolir ou rénover des logements existants pour en faire de nouvelles constructions (en augmentant la superficie jusqu’à 30%) mais également créer de nouvelles opportunités de logement. Cela ne doit cependant pas aller contre les objectifs de préservation prévus dans la Lex Weber de 2012. Cette modification a finalement été acceptée à cette date par le Conseil National. Reste donc à voir la décision du Conseil des Etats qui peut confirmer, modifier ou rejeter cette révision et les implications concrètes futures. Plusieurs implications majeures pourront survenir ces prochains temps :
- Modernisation du parc immobilier : tant au niveau des logements que de l’adaptation aux besoins actuels ;
- Impact sur le marché immobilier : dynamisation du marché et influence sur les prix ;
- Équilibre entre préservation et développement : il s’agit d’un défi de durabilité et de protection de l’environnement.
* Sources : https://www.vermoegenszentrum.ch/fr/competences/achat-dune-residence-secondaire-ce-quil-faut-savoir ; https://www.ubs.com/ch/fr/private/mortgages/information/magazine/2016/off-to-vacation-paradise.html ; https://www.movu.ch/ratgeber/fr/residence-secondaire-suisse/
**Source : https://uninot.ch/la-loi-sur-les-residences-secondaires-lex-weber/
