Acheter du neuf en droit distinct et permanent (DDP) ou droit de superficie

Avec à peine 40%, la Suisse est le pays avec le taux de propriété le plus faible d’Europe*. En effet, l’accès à la propriétaire est de plus en plus difficile : augmentation des fonds propres, conditions de financement plus strictes et prix élevés des biens.

La solution de l’achat avec un droit de superficie est donc à examiner. Cette manière de faire est courante en Suisse allemande, dans les grandes zones de développement. Cette pratique tend à se répandre également en Suisse romande, notamment au travers de projets supportés par des entreprises privées. Cela permet à l’acquéreur de réduire ses coûts immédiats d’achat et permet au propriétaire du terrain de bénéficier de rentrées d’argent définies sur une très longue période.

Explication générale du DDP

Tout d’abord, qu’est-ce que le DDP ? Le droit de superficie (droit distinct et permanent) permet de distinguer la propriété du terrain de celle du bâtiment. Le titulaire du droit de superficie, appelé superficiaire, peut construire, posséder et maintenir pendant une période déterminée un ou plusieurs immeuble(s) sur le terrain appartenant à une autre personne, appelée le superficiant. Cela équivaut donc à une location de terrain où le superficiaire devient prioritaire des murs du bâtiment. Le versement au superficiant d’un loyer, unique ou régulier appelé rente ou redevance, représente la contrepartie. Pour garantir cette redevance, une hypothèque légale est inscrite au Registre foncier. Le DDP doit être enregistré au Registre foncier sous forme d’une servitude pour permettre aux banques d’établir un lien juridique avec le bien immobilier en question et ainsi obtenir, au besoin, un financement immobilier. Le contrat doit se faire sous forme authentique devant le notaire pour définir toutes les conditions (durée, montant des rentes à payer, adaptations temporelles, indemnités de retour, ect.).

Pourquoi un droit distinct ? Le DDP permet au superficiaire de détenir une propriété distincte des logements qu’il construit sur le terrain du superficiant. Cela signifie que le superficiaire peut être propriétaire des constructions et en avoir le contrôle, alors même qu’il ne possède pas le terrain.

Pourquoi un droit permanent ? Contrairement à d’autres types de droits de superficie qui ont une durée limitée, le DDP est généralement renouvelable à l’échéance avec l’accord des deux parties. La durée minimale du droit de superficie est de 30 ans et la durée maximale est de 100 ans. En principe, à la fin de l’échéance, l’immeuble revient au propriétaire du terrain et les superficiaires doivent déménager. Cela implique généralement le paiement d’une indemnisation au superficiaire (prévue dans le contrat mais généralement entre 70 et 80% de la valeur vénale à la fin du droit de superficie sur la base d’une estimation réalisée par un tiers). Le propriétaire du terrain peut aussi prolonger le contrat pour ne pas payer d’indemnisation.

Quelles sont les différences avec un achat classique ? Au niveau du financement hypothécaire, le montant de la rente annuelle du droit de superficie est ajoutée aux charges théoriques calculées par les établissements de financement. Dans la majorité des établissements, la totalité du prêt doit être remboursée avant la fin du droit de superficie. Concernant l’aménagement ou les travaux, il n’y a aucune différence car le propriétaire des murs dispose des mêmes droits.

L’indemnité payée par le superficiaire peut être déduite fiscalement (dans les frais de déplacement) mais également le loyer de la valeur locative. L’achat d’un immeuble en droit de superficie peut donc être une bonne affaire.

Avantages du DDP

Pourquoi choisir d’acheter en DDP ? Si le pourcentage dû en raison du DPP est moins important que le pourcentage pratiqué par l’institution de prêt (généralement la banque), cela devient donc plus intéressant que le prêt immobilier. Cela permet de construire à moindre coût car la principale augmentation de ces dernières années concerne le prix du terrain et non les coûts de construction. Suivant la région, cela représente une économie de plusieurs centaines de milliers de francs. Au niveau du financement hypothécaire, il y aura moins d’argent à sortir car le montant du terrain ne doit pas être payé en une seule fois.

Cela représente également un avantage pour des immeubles qui vieillissent. En effet, le propriétaire doit reprendre son terrain au terme du contrat (sauf accord contraire) et ainsi s’occuper de la rénovation ou de la démolition de l’immeuble. Ainsi, le précédent propriétaire des murs ne subit pas une perte de valeur de son bien. Pour les personnes âgées, cette solution permet de réduire le montant à sortir pour l’achat et ainsi de garder plus d’argent pour la retraite.

Quel est l’intérêt pour le propriétaire ? Ce n’est pas une pratique très répandue sauf exceptions comme dans les grandes villes. Cette pratique permet de planifier des rentrées d’argent pour le superficiant sur une très longue période, ce qui n’est pas négligeable. C’est donc généralement ce qui est prévu par les communes plutôt qu’une vente du terrain concerné. Des privés peuvent également le faire même si la pratique est moins commune. Le privé reste ainsi propriétaire du terrain et décide après 100 ans ce qu’il va en faire.

Inconvénients du DPP

Le loyer du terrain dû au superficiant génère un surplus de charges non négligeable pour le superficiaire, qui peut être plus ou moins important.

Cette manière de procéder implique généralement des difficultés au moment de la revente de votre bien. En effet, en plus de devoir trouver un nouvel acquéreur qui est d’accord de reprendre votre bien, vous devez également trouver un futur acquéreur qui accepte les conditions prévues dans le droit de superficie. Cela allonge les procédures et réduit donc le nombre d’acheteurs potentiels. De plus, c’est le terrain qui a tendance à prendre de la valeur dans le temps, pas l’immeuble en lui-même. En cas de revente, vous ne bénéficiez donc pas de la prise de valeur de l’emplacement sur lequel votre logement se trouve. Au contraire, votre habitation a pris de l’âge, risquant ainsi une potentielle moins-value. Étant donné que le terrain prend de la valeur au fil du temps, vous vous retrouvez certainement à payer un loyer de plus en plus important, puisque le propriétaire du terrain va indexer le loyer sur l’inflation ou effectuer une réévaluation périodique de la valeur du terrain afin de réviser le loyer. En Suisse, cette indexation se base sur le consumer price index.

La protection d’un acquéreur en DDP peut être moins importante que celle d’un acquéreur de PPE. En effet, cette dernière pratique est strictement régie par la loi. La loi ne prévoyant rien concernant le DDP, c’est donc uniquement le contrat notarié qui fait foi. Parfois, DDP et PPE sont utilisés conjointement : l’immeuble est construit en DDP, sur lequel est constituée une PPE dont les lots sont vendus aux acquéreurs finaux. Cela a pour avantage de réintroduire le régime de la PPE et sa réglementation détaillée, tout en bénéficiant des avantages économiques du droit de superficie. Cependant, le système juridique est alors très complexe.

Souvent, le propriétaire du terrain va déterminer ce qui est admis ou non. Par exemple, aux Plaines du Loup à Lausanne, chaque contrat de location doit être annoncé à la commune et les locations Airbnb ne sont pas admises.

Tableau récapitulatif et d’exemple (Qoqa immobilier)

Pour un appartement de 3.5 pièces de 97m² avec terrasse et parking compris

Il apparaît ainsi plus avantageux d’acheter en DDP plutôt que de louer (l’acheteur paie un loyer moins élevé en proportion et bénéficie de l’amortissement), mais la pleine propriété apparaît tout de même comme la meilleure solution, pour autant que le futur acquéreur dispose de la capacité financière suffisante.

*source : https://fundim.ch/partenariats/qoqa